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家賃滞納者への早期対応の必要性

「入居者が家賃を滞納している」ということで悩まれている大家さんのご相談をよくお受け致します。
家賃滞納に関しては、できるだけ早めのご対応をお勧めしています。
 
滞納者にとって、「滞納している状況が平常」という感覚に繋がると、滞納額は増すばかりです。
また、経済的に支払いが困難な事案等、滞納原因によっては、回収よりも退去を前提に話しを進めざるを得ないケースもあります。
このように、早期対応を行わないと、家賃滞納の長期化が、大家さんにとって大きな負担や損失につながる場合があるからです。
 
滞納による損失要因は2つあります。
 

1.滞納の長期化による回収率の低下

長引けば長引くほど、滞納額も高額になります。また、入居者との連絡も取り辛くなり、賃料の回収率が低下します。
冒頭で述べたように、「滞納」が許されているという感覚を賃借人や入居者に持たれることも避けるべきでしょう。
 

2.新しい入居者を募集できないという機会損失

家賃を滞納している入居者に出て行ってもらうことができれば、新しい入居者を募集することができます。
 
家賃滞納の対応策として、滞納中の入居者に立ち退きを求める明け渡し訴訟という手段があります。
(ただし、賃借人にも権利がありますので、立ち退いてもらうにはいくつかの条件があります)
 
当事務所に所属の弁護士は、土地(資材置き場の他、建物の収去を前提にした明け渡し事案等)、建物(戸建てや集合住宅、倉庫など)数十件以上の明け渡し事件の経験を有しています。
これらは、それぞれ簡単に解決した事案や、占有状況に問題があったため、解決までに相当の時間と労力を要した事案など様々ですが、以下に、解決事例のひとつを掲載いたします。
 

例)賃料12万円、10か月分の滞納の状況でご相談をうけたケース

受任後、直ちに明け渡し請求訴訟を提起(10ヶ月分の滞納により賃貸借契約を解除した)
 
 受任後、ただちに内証証明郵便を発送したが、回答がないため、占有状況を確認した後、受任から1月以内に訴訟提起
 訴訟提起後、相手方が弁護士を付けて争ってきたが、2ヶ月間の明け渡し猶予期間を認める代わりに、滞納賃料全額を半年以内に分割で支払う内容で和解成立。その後明け渡しは立ち会いの下無事終了し、分割金も全額支払われた。
 
 * この事例のポイントは、経済的には賃料を支払うことが出来る賃借人であったが、修繕等に関してのクレームがきっかけで、意図的に賃料の支払いを停止していた事案であったため、賃料の回収まで実現できたところにあります。
 
 * 占有状況が明確ではない事案については、占有移転禁止の仮処分の申立ても必要なケースがあります。
 
 * 滞納といっても、事情は様々です。したがって、全ての事案で同内容の解決結果を保証するものではありません。

 


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